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业主代表大会如何成立?物业服务收费范围和标准是什么?

《丽水市物业管理条例》亮点纷呈 处州晚报为你解读

丽水网 - 来源: 丽水网-处州晚报  2019-04-13 08:52
编辑:柳永伟 | 责任编辑:叶捷〗

  本网讯 物业管理与市民生活息息相关,是基层社会治理的重要部分,是重大的民生问题。在各方历时一年的共同努力下,《丽水市物业管理条例》(以下简称《条例》)于今年1月15日经市四届人大常委会第十四次会议审议通过,并在3月28日经省十三届人大常委会第十一次会议批准,现已正式公布,将于7月1日起施行。

  《条例》有哪些亮点?对市民关注的热点问题作出了怎样的回应?4月12日,记者采访了市人大法工委相关负责人,为大家进行详细解读。

  亮点一: 明确首次业主大会筹备经费标准

  《条例》对业主大会筹备经费作了规定:首次业主大会会议的筹备经费由建设单位按照物业总建筑面积每平方米一元且总额不少于五万元的标准承担。

  建设单位应当在房屋竣工验收前,将筹备经费存入县级物业主管部门以竞争性方式选择产生的银行账户。筹备组应当向全体业主公示筹备经费的使用情况。筹备经费结余部分的使用由业主大会决定。

  亮点五: 推动老旧住宅区物业管理改造提升

  “老旧住宅区物业管理是社区治理的薄弱环节,也是此次立法重点关注的问题之一。”市人大法工委相关负责人说,对交付时间长、配套设施设备不齐全或者破损,房屋产权单位或者建设单位因客观原因未实施物业管理的老旧住宅区,市、县(市、区)人民政府应当制定物业整治改造计划,完善配套基础设施和公共服务设施,改善老旧住宅区综合环境,逐步实施物业管理。老旧住宅区的范围由市、县(市、区)人民政府确定。

  《条例》明确,老旧住宅区由街道办事处(乡镇人民政府)指导成立业主组织,并选聘物业服务企业或者开展自行管理;无法选聘物业服务企业或者开展自行管理的,街道办事处(乡镇人民政府)或者受其委托的居民委员会组织实施环境卫生、秩序维护等基本物业服务,所需费用由业主承担。

  亮点二: 小区公共停车位可以收取停车费

  停车难、停车乱是群众反映强烈的问题。记者注意到,此次《条例》规定,在物业管理区域内停放的车辆,应当在依法设置或者划定的车位内按照标示有序停放。占用业主共有的道路或者其他共有场地设置的停车位,属于全体业主共同所有,经业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定可以收取停车费,并提取相应的管理服务费用。公安、消防、抢险、救护、环卫等车辆执行公务、实施作业时在物业管理区域内临时停放时,物业服务企业应当提供便利,不得收取费用。

  亮点六: 小区可成立业主代表大会

  按照上位法的规定,物业管理区域选举业主委员会、选聘物业服务企业等重大事项都需要由业主大会决定。但实际上,业主大会很难召开,导致小区重要事项久拖不决或者业主委员会违法决议,最终损害业主利益和自治权利。

  “立法征求意见过程中,物业管理各方要求成立业主代表大会,提高决策效率的呼声较高。”市人大法工委相关负责人介绍,为此《条例》创制性地规定,业主大会通过的管理规约或者议事规则规定成立业主代表大会,并明确授权事项的,可以成立业主代表大会。业主代表大会根据业主大会的授权行使职责。

  业主代表大会的代表由业主以幢、单元、楼层为单位按照比例推选产生。业主代表一般不少于三十人,每个推选单位至少有一名业主代表。业主代表的投票权数按其所代表的投票权数计算。

  亮点三: 明确物业管理用房要安排在中心区域

  物业管理用房是物业服务企业、业主组织办公的必备场所。实践中,建设单位经常把位置偏、空间小、利用率低、业主使用不便利的房屋作为物业管理用房,有的甚至通过产权置换等形式将经营性用房置换为普通用房,并引发不稳定因素。

  《条例》规定,物业管理用房的面积和具体位置应当在建设工程设计方案审查时征求县级物业主管部门的意见,在审定的建设工程设计方案中确定,不得任意调整。物业管理用房应当是地面以上的房屋,安排在物业管理区域中心区域或者主要出入口附近。

  亮点四: 明确物业服务收费范围和标准

  据市人大法工委相关负责人介绍,在立法调研中,多数物业服务企业提出物业服务费收费难、调价难,进而形成“业主不交物业服务费,物业服务企业降低服务标准”的恶性循环。

  为此,《条例》规定,物业服务费如果包括电梯维修维护、消防设施维修维护、公共水电等费用,应列明具体费用和标准。市物业主管部门应会同相关部门制定物业服务等级标准,并向社会公布。

  前期物业服务合同签订之日至业主签署商品房交接单当月的物业服务费由建设单位承担;业主签署商品房交接单次月起,发生的物业服务费由业主承担;业主无正当理由拒不收房的,自商品房统一交付之日次月起,发生的物业服务费由业主承担。当事人另有约定的,从其约定。

  “业主应按照物业服务合同约定,按时交纳物业服务费,不得以房屋空置、存在开发建设遗留问题、邻里纠纷未解决、相关部门履职不到位或者放弃共有权利等为由拒绝交纳。”该负责人说,业主如果存在拒交物业服务费、公共水电分摊费、物业专项维修资金以及实施其他损害业主合法权益的行为,业主大会可以在管理规约或者业主大会议事规则中限制其行使共同管理权利。

  亮点七: 专用变压器等设备交专业单位管理

  按照上位法规定,供电、供水、供气、通信等专业单位应当接收相关设施设备并承担维修养护责任。“调研中发现,住宅区内电梯、路灯等公共用电所使用的专用变压器和高层楼房二次供水设备,大部分仍由物业服务企业负责维修养护,相关成本最终由业主承担。”市人大法工委相关负责人说,《条例》明确,新建物业交付使用前,建设单位应按照有关规定将验收合格的供水、供电、供气、通信、有线电视等设施设备以及有关技术资料无偿移交给相关专业单位。

  物业交付使用后,物业管理区域内依法属于全体业主共有的变压器等供电设施设备和二次供水设施设备,经业主大会决定可以移交给供电和供水单位,供电和供水单位应当接收。

  供水、供电、供气、通信、有线电视等单位接收相关设施设备后,应当负责水表、电能表、燃气表等分户终端计量装置或者入户端口前端的设施设备以及相关管线的维修、养护和更新改造。

 

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